Как приобрести права на заключение договора субаренды недвижимости

Заключение договора субаренды. Сумму НДС, предъявленную в составе платы за приобретение права на заключение договора субаренды недвижимости, организация-субарендатор имеет право принять к вычету после принятия на учет расходов на приобретение такого права и при наличии счета-фактуры арендатора при условии, что недвижимость используется в облагаемых НДС операциях (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Как мы поняли из названия, что права на заключение договора субаренды перепродаются, тем самым представляя в своем роде некий бизнес без вложений и затрат.

Права на заключение договора субаренды

>>> Аренда с последующим выкупом
>>> Перенаем недвижимости
>>> Упрощенная система налогообложения в аренде
>>> Договор продажи прав аренды

Если договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации

Расходы на приобретение права на заключение договора субаренды земельного участка (при условии заключения договора субаренды) включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, по выбору субарендатора одним из способов, указанных в пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ и предусмотренного учетной политикой субарендатора для целей налогообложения (п. п. 2, 4, абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 11.11.2011 N 03-03-06/1/749).

Такие расходы признаются с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию договора субаренды (пп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, Письма Минфина России от 18.03.2013 N 03-03-06/1/8198, УФНС России по г. Москве от 10.07.2008 N 20-12/065288, см. также Постановление ФАС Московского округа от 24.06.2011 N КА-А40/6393-11 по делу N А40-132596/10-129-394).

При кассовом методе оплата права на заключение договора субаренды земельного участка влияет на возможность учета расходов на его приобретение в целях налогообложения, только если были поданы документы на государственную регистрацию договора субаренды (пп. 2 п. 3 ст. 264.1, п. 3 ст. 273 НК РФ).

Вышеуказанный порядок признания расходов на приобретение права на заключение договора субаренды земельного участка не зависит от того, в чьей собственности находится земельный участок — в частной или государственной (муниципальной) и от целей использования этого участка.

Что касается государственной пошлины за регистрацию договора субаренды, то она учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ). При применении в налоговом учете метода начисления пошлина признается на дату ее начисления (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ), при кассовом методе — на дату уплаты (пп. 3 п. 3 ст. 273 НК РФ).

Если договор субаренды земельного участка не подлежит государственной регистрации

Расходы на приобретение права на заключение такого договора субаренды включаются в расходы равномерно в течение срока действия этого договора субаренды (п. 4 ст. 264.1, п. 3 ст. 273 НК РФ). При кассовом методе для признания расходов также важен факт их оплаты (п. 3 ст. 273 НК РФ).

Если заключен договор субаренды недвижимости (здания, сооружения и т.п.)

В таком случае расходы на приобретение права на заключение договора субаренды (независимо от того, подлежит договор государственной регистрации или нет) при применении в налоговом учете метода начисления учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на последнее число отчетного периода равномерно в течение срока действия договора субаренды недвижимости (пп. 49 п. 1 ст. 264, абз. 2 п. 1, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

При кассовом методе плата за приобретение права на заключение договора субаренды признается в составе расходов единовременно на дату ее перечисления арендатору (п. 3 ст. 273 НК РФ).

Порядок отражения в бухгалтерском учете платы за приобретение права на заключение договора субаренды земельного участка зависит от целей использования этого участка.

Если право на заключение договора субаренды земельного участка приобретено с целью строительства на нем объекта недвижимости (объекта основных средств)

Плата за приобретение права на заключение договора субаренды земельного участка в бухгалтерском учете организации — субарендатора относится к фактическим затратам, связанным со строительством. При этом в учете делается запись по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств», в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (п. п. 1.2, 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, п. 4.77 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), Инструкция по применению Плана счетов).

Также на счете 08, субсчет 08-3, в корреспонденции с кредитом счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» учитывается государственная пошлина за регистрацию договора субаренды земельного участка.

При формировании бухгалтерской прибыли (убытка) расходы на приобретение права на заключение договора субаренды земельного участка признаются с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия построенного объекта недвижимости к бухгалтерскому учету в качестве основного средства (по мере начисления амортизации по этому объекту). Для целей налогообложения прибыли такие расходы учитываются с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию договора субаренды (при кассовом методе также важен факт оплаты этих расходов) одним из способов, указанных в пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ и предусмотренного учетной политикой субарендатора для целей налогообложения (если договор субаренды подлежит регистрации), или с момента вступления в силу договора субаренды равномерно в течение срока действия этого договора (если регистрация не требуется).

Следовательно, с момента подачи документов на государственную регистрацию договора субаренды и до начала начисления амортизации по построенному объекту недвижимости в бухгалтерском учете по мере признания расхода на заключение договора субаренды в налоговом учете в бухгалтерском учете возникают налогооблагаемая временная разница (НВР) и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство (ОНО) (п. п. 12, 15 ПБУ 18/02).

Возникновение ОНО отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 68 и кредиту счета 77 «Отложенные налоговые обязательства» (Инструкция по применению Плана счетов).

Уменьшение (погашение) данных НВР и ОНО имеет место в периодах, когда расход на приобретение права на заключение договора субаренды, признаваемый в бухгалтерском учете (через амортизацию объекта основных средств), превышает аналогичный расход, признаваемый в налоговом учете <*>.

На дату признания в налоговом учете расхода в виде государственной пошлины в бухгалтерском учете также признаются НВР и соответствующее ей ОНО.

Если право на заключение договора субаренды земельного участка приобретено с целью осуществления деятельности организации

В этом случае плату за приобретение права на заключение договора субаренды организация-субарендатор признает единовременно в составе расходов по обычным видам деятельности на дату государственной регистрации договора субаренды (если договор подлежит регистрации) или на дату подписания договора субаренды (если регистрация не требуется), так как на соответствующую дату выполняются условия признания расхода, перечисленные в п. 16 ПБУ 10/99. При этом производится запись по дебету счета учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета 76 (п. 5 ПБУ 10/99, Инструкция по применению Плана счетов) <**>.

Что касается государственной пошлины за регистрацию договора субаренды земельного участка, то она учитывается единовременно в составе расходов по обычным видам деятельности. При этом делается запись по дебету счета учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета 68.

В аналогичном порядке признаются вышеуказанные расходы при заключении договора субаренды недвижимости (здания, сооружения и т.п.).

В таблице используются следующие обозначения аналитических счетов по счету 68:

68-гп «Расчеты по государственной пошлине»;

68-НДС «Расчеты по НДС»;

68-пр «Расчеты по налогу на прибыль».

———————————

<*> В таблице проводок бухгалтерские записи, связанные с погашением возникших ОНО, не приводятся.

<**> В связи с различным порядком признания расходов для целей бухгалтерского и налогового учета в учете организации возникают вычитаемая временная разница (ВВР) и соответствующий ей отложенный налоговый актив (ОНА), учитываемый по правилам ПБУ 18/02. В данной таблице записи по начислению (погашению) ОНА не приводятся.

<***> Аналогичная запись производится и в последующие месяцы, в которых сумма расхода на приобретение права на заключение договора субаренды, признаваемого в налоговом учете, превышает аналогичный расход, учитываемый в бухгалтерском учете (через амортизацию объекта недвижимости).

Перечисление субарендатором платы за приобретенное право на заключение договора субаренды недвижимости не влияет на его обязательства по НДС. Это обусловлено тем, что право на вычет НДС возникает у субарендатора после принятия к учету приобретенного права на заключение договора субаренды недвижимости (п. 1 ст. 172 НК РФ).

При применении в налоговом учете метода начисления факт перечисления платы за приобретенное право на заключение договора субаренды недвижимости не отражается на обязательствах субарендатора по налогу на прибыль, поскольку в данном случае учет расходов не связан с фактической оплатой. При кассовом методе перечисление платы является одним из условий, влияющим на возможность ее учета в составе расходов (пп. 2 п. 3, п. 4 ст. 264.1, п. 3 ст. 273 НК РФ).

При перечислении платы за приобретенное право на заключение договора субаренды недвижимости погашается кредиторская задолженность, числящаяся на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Всего Вам доброго!

Чтобы быть в курсе последних новостей блога, узнать больше советов, необходимо подписаться на обновление блога. Вы будите получать самые интересные статьи, документы и советы на свою почту. Понравилась статья? Поделитесь с друзьями в социальных сетях. Подписчики блога получают видео уроки бесплатно.

С уважением Артем Русинов