Упрощенная система налогообложения в аренде

Упрощенная система налогообложения или УСН. В момент фактической уплаты арендных платежей за истекшие периоды аренды арендатор вправе признавать соответствующую сумму в целях налогообложения. По мере перечисления арендной платы на расходы относится также сумма «входного» НДС, предъявленная арендодателем (пп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16, пп. 3 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Организация, которая арендует объект недвижимости у физического лица (в том числе у своего работника) и выплачивает ему арендную плату, признается налоговым агентом по НДФЛ (п. п. 1, 2 ст. 226, п. 5 ст. 346.11 НК РФ) <*>. Поэтому при фактической выплате арендной платы арендодателю или по его поручению третьим лицам организация удерживает НДФЛ (пп. 1 п. 1 ст. 223, п. 4 ст. 226 НК РФ, Письма Минфина России от 27.02.2013 N 03-04-06/5601, от 07.09.2012 N 03-04-06/8-272).

Упрощенная система налогообложения в аренде

Упрощенная система налогообложения в аренде<*> Отметим, что организация и работник не являются взаимозависимыми лицами (п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Однако они вправе самостоятельно признать себя взаимозависимыми лицами для целей налогообложения (п. 6 ст. 105.1 НК РФ). Кроме того, суд может признать организацию и работника взаимозависимыми лица по иным основаниям, не предусмотренным п. 2 ст. 105.1 НК РФ, если отношения между ними могли повлиять на результаты сделки по аренде имущества (п. 7 ст. 105.1 НК РФ, Письма Минфина России от 01.10.2012 N 03-01-18/7-134, от 28.09.2012 N 03-01-18/7-131).

Напомним, что ранее (до 01.01.2012) на основании п. 1 ст. 20 НК РФ организация и работник также не являлись взаимозависимыми лицами. При этом указанные лица могли быть признаны взаимозависимыми на основании решения суда, если отношения между организацией и работником могли повлиять на результаты сделки по аренде имущества (Письма Минфина России от 22.04.2010 N 03-02-07/1-182, от 01.06.2009 N 03-02-08-45).

Затраты по аренде имущества являются расходами по обычным видам деятельности и признаются на последнее число истекшего месяца аренды (п. п. 5, 16, 18 ПБУ 10/99), если арендованный объект недвижимости используется в процессе производства и (или) реализации продукции, товаров, работ, услуг. Данные расходы отражаются по дебету счета учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем (Инструкция по применению Плана счетов).

В ином случае, когда арендованный объект недвижимости не используется в процессе производства и (или) реализации продукции, товаров, затраты на аренду имущества признаются прочими расходами (п. 4 ПБУ 10/99).

<*> Сумму НДС, предъявленную арендодателем, организация, которая применяет УСН, может не отражать отдельно на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», если такой порядок установлен учетной политикой организации (п. п. 6, 7 ПБУ 1/2008). В таком случае расходы по аренде (по дебету счетов 20 «Основное производство», 44 «Расходы на продажу» и др.) отражаются по договорной цене, включая НДС.

В ином случае предъявленная сумма НДС принимается к учету по дебету счета 19 в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Данная сумма списывается со счета 19 в дебет счета 20 (44 и др.).

<**> Удержанный с дохода в виде арендной платы НДФЛ перечисляется в бюджет не позднее дня фактического получения в банке наличных денег для расчетов с арендодателем, а также дня перечисления суммы арендной платы со счета организации в банке на счет арендодателя либо по его поручению на счет третьего лица в банке (п. 6 ст. 226 НК РФ).

По общему правилу поддерживать полученное в аренду имущество в исправном состоянии и производить его текущий ремонт обязан арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Расходы на ремонт арендованных основных средств уменьшают налоговую базу на основании пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Соответствующие затраты относятся на расходы после выполнения работ и их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Затраты на ремонт арендованного объекта недвижимости признаются расходами по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7 ПБУ 10/99), если данный объект недвижимости используется при производстве и (или) реализации продукции, товаров, работ, услуг.

Если организация осуществляет текущий ремонт полученного в аренду основного средства собственными силами, то понесенные затраты предварительно собираются на счете 23 «Вспомогательные производства» и по завершении ремонта списываются в дебет счета учета затрат на производство.

При выполнении ремонта силами сторонней организации его стоимость отражается по дебету счета учета затрат на производство в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (Инструкция по применению Плана счетов).

<*> У организации, которая ведет торговую деятельность, затраты на ремонт учитываются по дебету счета 44 «Расходы на продажу».

<**> Сумму НДС, предъявленную подрядчиком, организация, которая применяет УСН, может не отражать отдельно на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», если такой порядок установлен учетной политикой (п. п. 6, 7 ПБУ 1/2008). В таком случае стоимость выполненных ремонтных работ отражается (по дебету счета 20 «Основное производство» (25 «Общепроизводственные расходы», 44)) по договорной цене, включая НДС.

В ином случае предъявленная сумма НДС принимается к учету по дебету счета 19 в корреспонденции с кредитом счета 60. Данная сумма списывается со счета 19 в дебет счета 20 (25).

По своей сути неотделимые улучшения — это результат определенных работ капитального характера, выполненных силами арендатора либо привлеченных им третьих лиц, которые могут быть произведены арендатором как с согласия арендодателя, так и без него. В последнем случае стоимость неотделимых улучшений арендодатель обычно не возмещает (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

УСН (Упрощенная система налогообложения в аренде). В целях налогообложения учитываются расходы на приобретение, сооружение и изготовление, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). При этом в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ). В свою очередь, под амортизируемым имуществом в целях гл. 25 НК РФ понимаются капитальные вложения в арендованное имущество, которые арендатор произвел за свой счет, но только с согласия арендодателя (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ). Таким образом, затраты на неотделимые улучшения, которые арендатор выполнил без согласия арендодателя, при применении УСН учесть нельзя.

Произведенные капитальные вложения в арендованные объекты основных средств организация-арендатор учитывает в составе собственных основных средств при выполнении условий, перечисленных в п. 4 ПБУ 6/01 (п. 5 ПБУ 6/01). Соответственно, затраты, произведенные при выполнении неотделимых улучшений арендованного имущества, арендатор предварительно отражает на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» с последующим списанием на счет 01 «Основные средства».

Стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). В рассматриваемой ситуации организация в бухгалтерском учете может установить срок полезного использования неотделимых улучшений арендованного основного средства равным оставшемуся сроку аренды основного средства в соответствии с договором аренды (п. 20 ПБУ 6/01).

Если арендатор передает арендодателю неотделимые улучшения арендованного основного средства по окончании срока его аренды, при этом арендодателем не возмещаются затраты, произведенные арендатором на осуществление данных улучшений, то такая передача отражается в бухгалтерском учете в порядке, установленном для операций по безвозмездной передаче основного средства. В общем случае при безвозмездной передаче основного средства отражается его выбытие (п. 29 ПБУ 6/01). При этом в учете признается прочий расход в размере остаточной стоимости выбывающего основного средства (п. 11 ПБУ 10/99).

<*> Сумму НДС, которую предъявил подрядчик, организация, применяющая упрощенная система налогообложения в аренде, может не отражать отдельно на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», если такой порядок установлен ее учетной политикой (п. п. 6, 7 ПБУ 1/2008). В таком случае выполненные работы по улучшению арендованного объекта недвижимости отражаются (по дебету счета 08) по договорной цене, включая НДС.

В ином случае предъявленная сумма НДС принимается к учету по дебету счета 19 в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». Данная сумма списывается со счета 19 в дебет счета 08.

На момент передачи имущества субарендатору у арендатора, применяющего упрощенная система налогообложения в аренде, дохода не возникает.

В бухгалтерском учете арендатора недвижимость, являющаяся арендованным объектом основных средств, учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договорах аренды (п. 21 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, Инструкция по применению Плана счетов). Передача недвижимости субарендатору может отражаться в аналитическом учете к счету 001.

УСН (Упрощенная система налогообложения в аренде). Арендная плата, уплачиваемая субарендатором, учитывается арендатором в целях налогообложения в том же порядке, в котором арендодатель признает арендную плату, полученную от арендатора (см. раздел «УСН и бухучет при получении арендной платы по договору аренды недвижимости»).

В бухгалтерском учете начисление арендной платы по договору субаренды арендатор отражает в том же порядке, в котором арендодатель учитывает сумму арендной платы по договору аренды.
Источник: Закон и Право

Закон РАА

Входящие термины поиска:

  • аренда на упрощенке (1)
  • сдача в поднаем применяется при усн (1)
  • почему упрощенная система налогообложения невыгодна для арендатора (1)
  • основная система налогооблажения аренда (1)
  • организация на усн заключила договор аренды как сосчитать оборотную арендную плату? (1)
  • организация на упрщенке берет в аренду ос (1)
  • оплата на оренду которая пройдет в налоговой по усн (1)
  • ооо на усн сдаем арендуем офис часть офиса сдаем в субаренду какие можно взять расходы (1)
  • Как отразитьв учете ооо на усн начисление арендной платы (1)
  • арендатор на усн (1)

2 комментария на тему “Упрощенная система налогообложения в аренде

  1. Арендодатель на УСНО, арендатор на ОСНО. Плата от оборота (в.ч. НДС) 12 %. При сравнении Платы от оборота с базовой арендной платой арендатор исключает ндс правомерно ли это?

  2. Сдаю в аренду помещение. сумма арендной платы состоит из постоянной части условно 10 т.руб. и части арендной платы на компенсацию расходов по оплате коммунальных платежей (в зависимости от сумм предъявляемых коммунальной организацией, форма расчетов «Доходы» умноженные на ставку. Имею ли я право в расчет налога не включать сумму части арендной платы в возмещение коммунальных платежей. Если «да» то на какой документ можно сослаться или может есть арбитражная практика? которая коммунальных платежей

Написать ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.Обязательны для заполенения *