Условия аренды недвижимости с последующим выкупом. Аренда с последующим выкупом подразумевает, что стороны могут договориться о возможности выкупа объекта недвижимости арендатором по окончании срока аренды или до его истечения при условии внесения им всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Кстати очень выгодно, не имея всей суммы за объект недвижимости, можно платить частями, то есть вся арендная плата, которую мы платили входит в стоимость объекта недвижимости. Давайте рассмотрим условия выкупа недвижимости, налоги на недвижимость, налоги на прибыль связанная с продажей и др.
Условия аренды недвижимости с последующим выкупом
Формулировка договора аренды с последующим выкупом в этом случае может быть следующей:
«Арендатор вправе выкупить арендованный объект недвижимости по истечении срока аренды. Выкупная цена имущества составляет ___ руб., в том числе НДС ___ руб. При выкупе арендованного объекта недвижимости до окончания срока аренды, установленного настоящим договором аренды с последующим выкупом, выкупная цена увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды. После внесения указанной суммы, а также при условии уплаты арендных платежей за весь период пользования объектом недвижимости имущество передается в собственность Арендатора по акту о приеме-передаче здания (сооружения)».
НДС при аренде с последующим выкупом
Для целей исчисления НДС переход арендованного имущества в собственность арендатора означает его реализацию арендодателем (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сумму «входного» НДС, предъявленную в составе выкупной цены, арендатор может принять к вычету при наличии счета-фактуры после принятия основного средства на учет (пп. 1 п. 2 ст. 171, абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ).
Если выкупная цена уплачивается в течение срока аренды одновременно с арендными платежами, то при наличии счета-фактуры арендодателя на сумму предоплаты арендатор вправе принять НДС с суммы аванса к вычету (п. 12 ст. 171 НК РФ).
Налог на прибыль при аренде с последующим выкупом
Расходы в виде выкупной цены объекта недвижимости у арендатора не учитываются, поскольку они формируют первоначальную стоимость основного средства и погашаются путем амортизации (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 НК РФ).
В данном случае в силу прямого указания п. 1 ст. 624 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество к арендатору возможен только после его оплаты.
Поэтому как при методе начисления, так и при кассовом методе в целях налогообложения учитываются суммы амортизации, начисленные за отчетный (налоговый) период по оплаченным основным средствам:
- с 01.01.2013 — после получения недвижимости от арендодателя по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) (п. 3 ст. 272, пп. 2 п. 3 ст. 273, п. 4 ст. 259 НК РФ);
- до 01.01.2013 — после документального подтверждения факта подачи документов на государственную регистрацию прав (п. 3 ст. 272, пп. 2 п. 3 ст. 273, п. 11 ст. 258 НК РФ).
Налог на имущество при аренде с последующим выкупом
Обязанность по уплате налога на имущество у арендатора возникает в момент отражения выкупленного имущества на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 1 ст. 374 НК РФ, абз. 3 п. 5 ПБУ 6/01).
Бухучет при аренде недвижимости с последующим выкупом
Выкупная цена объекта недвижимости формирует его первоначальную стоимость и не признается арендатором текущим расходом (абз. 2 п. 3 ПБУ 10/99, п. 8 ПБУ 6/01).
Затраты на приобретение объектов недвижимости предварительно учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». При принятии объекта недвижимости к учету в составе основных средств его первоначальная стоимость списывается со счета 08 в дебет счета 01 «Основные средства» (или 03 «Доходные вложения в материальные ценности») (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, Инструкция по применению Плана счетов).
| Дебет | Кредит | Содержание операций |
| Бухгалтерская запись при получении объекта недвижимости в аренду | ||
| 001 | Стоимость арендованного объекта недвижимости, указанная в договоре аренды с последующим выкупом, учтена за балансом | |
| При выкупе арендованного объекта недвижимости | ||
| 76 | 51 | Перечислена выкупная цена |
| 08 | 76 | Отражены вложения во внеоборотные активы в сумме выкупной цены объекта недвижимости (без НДС) |
| 19 | 76 | Отражен НДС с выкупной цены, предъявленный арендодателем |
| 001 | Списан с забалансового учета арендованный объект недвижимости | |
| 01 | 08 | Объект недвижимости принят к учету в составе собственных основных средств |
| 68 | 19 | Принят к вычету НДС с выкупной цены |
Если договором аренды с последующим выкупом предусмотрено, что выкупная цена уплачивается арендатором частями одновременно с арендными платежами, то в учете арендатора такие ежемесячные платежи отражаются как авансовые и формируют дебиторскую задолженность арендодателя по передаче объекта недвижимости в собственность арендатора (абз. 7 п. 3, абз. 5 п. 16 ПБУ 10/99). Принятие к вычету НДС с суммы перечисленного аванса отражается по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (субсчет «НДС с перечисленных авансов и предоплат»). После выкупа основного средства и принятия его к учету восстановление НДС, ранее принятого к вычету с суммы перечисленного аванса, отражается записью по дебету счета 76 (субсчет «НДС с перечисленных авансов и предоплат») и кредиту счета 68.
Друзья, а что Вы думаете про условия аренды недвижимости с последующим выкупом? Напишите об этом несколько слов в комментариях и поделитесь этой информацией в соцсетях со своими друзьями. А чтобы не пропустить в дальнейшем другие важные изменения в , подпишитесь на получение новостей.
